2019年台湾房市的亮与不亮

浏览量:526 发布于:2020-08-10

摘要
全联会预测2019年台湾房市的代表字为「亮」,唯国内房市可能未如业者所预期的「将是一片光明亮丽」,应仅是仲介业业者在「亮」与「不亮」之间等待房市呈现一片亮丽,唯真实情况仍有待商榷。影响房市交投因素包括房价所得比、家庭负债比重、房贷占家庭负担比重、房贷负担占可支配所得比重等问题,唯其数值均相对偏高。2019年,国内房市相对活络的有利重要指标因素包括房屋买卖移转栋数持续增长、银行房贷及建筑贷款余额持续增加、房市回温促使住宅开工量增加,以及中美贸易战促使商用不动产增加等;而相对不利因素则包括第三季为房市的传统淡季、中美贸易战的后续效应、金管会对不动产业者的风险控管要求增加,以及总统与立委大选影响房市变化等。另外,由于2019年的房市并未维持「再让利、再降价,再增量」的走势,潜在购屋人仍须小心应对,不宜冒然抢进,因为今年的国内房市仍然存在着许多变数,且当前房市呈现空头是共识,但房市全面崩跌不易,而房市又未呈现「让利、让价、增量」走势,推测是「应亮不亮」的格局,潜在购屋人宜在国内房市的「亮」与「不亮」之间做好选择。

一.前言
提供人民适合的住房是国家的重大政策,而负责兴建住房的房地产业则是国家之重大产业,为分析国内房市变动趋势,并了解最近一年的房市之表现情形,台湾房屋智库及中华民国不动产仲介经纪商业同业公会全国联合会每年都会选出房市的代表字,用以代表当年的房市之表现情形,虽二者之票选结果稍有不同,唯其所表现之意涵大抵一致。

根据台湾房屋历年来房市所票选出来的代表字,在最近十年中,2009年代表字「活」、2010年「狂」,2011年「冻」,2012年「等」、2013年「忧」、2014年「顶」、2015年「望」、2016年「苦」、2017年「盼」、2018年「转」。2019年因尚未结束,故仍未有代表字。另外,根据全联会所发布的房市代表字,2016年,同业选择代表字为「冷」、「苦」或「税」,2017 年所预测代表字为「温」,主要因国内经济景气回稳,加上2016年大选所带来的政策不确定因素消失,因而可以摆脱国内房市「冷」、「苦」的局面;2018年为「扬」,其意涵是指国内房市有如扬帆走势,而见证当年的房市表现,亦如「扬」字之意涵,因此,全联会预测2019年房市将是一片光明,并预先选出代表字为「亮」,说明2019年国内房市将是一片光明亮丽的前景。

然而,2019年的国内房市真如业者所预期的「将是一片光明亮丽」吗?还是房市仲介业业者仅是在「亮」与「不亮」之间痴痴等待房市的另一片亮丽?

二.房价所得比与房贷
一般而言,所得多寡与房价高低是影响消费者购屋意愿的重要因素,而其间的关係可用房价所得比或房价收入比来说明。所谓房价所得比是指住房价格与居民家庭年所得之比,亦即房价除以所得的倍数。若依国际惯例,一般认为房价所得比应在3-6倍之间,也就是合理房价应在家庭六年内的总年所得收入,若房价所得比大于6,即表示房价偏高,反之则偏低。

.房价所得比偏高
2019年8月,根据591房屋交易网之新建案统计,全台主要县市的新建案中,若以其中位数房价与家户可支配所得中位数为比较依据,则台北市的房价所得比为28.84,亦即在台北市的购屋者必需不吃不喝约29年,才能买得起一户约30坪左右的住房,购屋压力甚大;中南部购屋压力虽相对较低,但对购屋人的压力亦不可忽视,因为在同段期间内,根据劳动部的调整基本工资,其月薪调整3%,时薪调整5%,唯其调整幅度远不及高房价的压力。

若进一步对国内各主要都市的房价资料来加以分析,全台买房最难的都会区就是台北市,新建案总价中位数约3,253万元,若与家户可支配所得中位数为112.8万元比较,买一户新房需要约28.84年总所得收入,且不包括其他消费支出;其他如新北市房价所得比则为16.5倍居次,台南市的12.0居第三;唯若再加上生活必须费用,便可发现除非有祖先的余荫或父母亲的帮忙,或另有意外之财,否则,大多数人可能都没有能力在都会区买到其所需要的住房。另外,房价与交通及生活机能的良窳有关,如新北市在重划区大量推案,其交通、新商场建设议题不断,对于房价的提升有一定的影响。

事实上,在六都与新竹县市的房价所得比之比较中亦可发现,桃竹一带的房价所得比约在十倍左右;由于桃园市薪资所得接近双北水準,新竹市更是有高收入的竹科就业人口支撑,在此情况下,若将房价所得比在十倍以内,便可成为买房较容易的区域,亦被视为是民众较能够负担的购屋区域。有关台湾各主要县市房价所得比比较,可参阅表1的说明。

表1 台湾各主要县市房价所得比比较表 单位:万元;%
都会地区新建案中位数总价家户可支配所得中位数房价所得比排名台北市3253.3112.828.81新北市1568.595.116.52桃园市827.799.68.37新竹县732.099.87.38新竹市973.3101.09.66台中市940.088.610.65台南市907.275.512.03高雄市989.885.411.64资料来源:1.主计总处;2.591房屋交易网-新建案; 3.作者整理

家庭负债比重偏高
在投资理财中,个人投资理财通常会有负债,但要让债务具有良性作用就必须掌握负债比例;一般而言,当资产的负债率低于1/2、负债比例低于收入的1/3时,家庭的财务是比较安全的,此一指标是银行判断借贷家庭还贷能力的指标,也是世界通用的经验指标。

为了维护个人的生活水準,贷款人必须要控制负债比例,盖因若负债比例偏高,会让自己或家庭承担较大的经济风险,也可能影响到养老金、子女教育金等资金的準备,且若有突发状况,便可能给家庭或个人带来危机。当然,负债多寡及其风险性亦与年龄有关,如年轻人抗风险能力较强,且有能力获得更多的收入,适当负债有利于财富增长;年长者则须逐步控制债务量,并为将来生活预做打算。唯一般而言,债务愈多,生活压力愈大,故要谨慎负债,贷款购屋更需小心。

长期以来,国内的「家庭负债比重」有呈现恶化趋势,但未受政府所重视。根据德国安联金融集团所出版的全球财富报告,台湾家庭负债金额不断增加,从2014年的新台币14.18兆元,成长到2016年的15.16兆元,平均每户家庭负债达到新台币168.5万元,不但超过全球平均的64.6%,而且超过亚洲平均的46.6%,在亚洲仅次于南韩,名列全球前茅,并将影响台湾未来的经济成长。

2017年,台湾的人均金融资产净额为全球最富有国家名列第八,在区域性的排名中,台湾次于日本与新加坡名列第三;台湾家户的金融资产成长6.3%,主要因在于强势的股票市场的表现,另外则是保险与年金资产增加9.8%,显示在人口快速老化状态下,对于私有年金制需求的增加;亦即银行存款仍然是台湾家户资产组合的最主要配置,约占其整体金融资产的40%,其次为保险与年金占26.4%。

.房贷占家庭负担比重
一般而言,台湾家庭负债比重的成长率远大于经济成长率,主要因2000年之后,台湾投资不佳,产业结构升级转型迟缓,薪资成长陷入停滞,加上房屋市场投机炒作不断,房价大幅上扬,民众「房贷」负担急剧上升。2015年,「房地合一」税制完成立法,国内房市走势逆转,房价呈现下修走势,2019年,房价仍未呈现明显的上升情形,唯房贷占家庭负担之比重仍高,负担相对沈重。

根据联合徵信中心资料统计显示,2017年7月底,个人贷款共计13兆7531.7亿元、贷款人数达到460万5610人,人均贷款298.9万元;其中,房屋贷款7兆7043.6亿元、贷款人数200万0483人,人均房贷384.1万元,两者均创2012年5月以来新高。2018年10月,个人贷款共计14兆5458.1亿元、贷款人数达到329万8393人,人均贷款440.9万元;其中,房屋贷款8兆7043.6亿元、贷款人数200万8511人,人均房贷402.1万元,两者均创2012年5月以来新高。

若进一步对最近二年内,个人贷款及房屋贷款的变动情形来加以观察,便可发现个人贷款的人均贷款金额增加将近五成,显示个人负债比重偏高,且有逐渐增加的情形;而在房屋贷款方面,不论是房屋贷款、贷款人数、人均贷款等均有增加的情形,其年上升率分别为12.98%、0.40%、4.69%,显见国人购屋贷款有愈来愈高的情形,亦即购屋的困难度愈来愈高,有关台湾房屋贷款总额及人数比较,可参阅表2的说明。

表2 台湾房屋贷款总额及人数比较表 单位:忆元;万元;万人;%
日期个人贷款贷款人数人均贷款房屋贷款贷款人数人均贷款2017.07137531.74605610298.977043.62000483384.12018.10145458.13298393440.987043.62008511402.12018/20175.76-28.3847.5112.980.404.69资料来源:1.台湾联合徵信中心。 2.作者整理。

.房贷负担占可支配所得比重
大体而言,购屋所须金额颇高,故必须考量房贷负担的问题;若考虑住房贷款因素,则一般住房消费占居民所得的比重应低于30%,亦即人民购屋所须的房货支出应小于人民所得的三成。根据内政部营建署2017年第2季房价负担能力指标调查统计,民众房贷负担占其月可支配所得之比重为38.9%。2018年第3季,民众房贷负担占其月可支配所得之比重虽降为38.7%,但民众房贷负担占其月可支配所得之比重依然偏高。

三. 2019年房市的「亮」与「不亮」
2019年,国内房市在利空淡化、刚性需求增加,以及市场信心回稳的带动下,上半年房市展现荣景,市场上各类相关指标都呈现正成长走势。另外,由于国、民两大党的总统候选人都已决定,大选的前哨战将更趋于白热化,加上美中贸易战的后续影响力仍在,不论是业者、购屋者或是营建类股投资户,对于2019年下半年的房市表现,参与者的心态都要更加小心谨慎。有关当前国内房市之变化,可分为有利与不利因素等两个层面来加以说明。

.影响房市「亮」的有利因素
2019年,国内房市景气转佳,买气相对活络,这可从房市的重要指标的变动来加以说明。

1.房屋买卖移转栋数持续增长
一般而言,由「房屋买卖移转数」的变化可以作为判断或预测房市景气的指标,房屋移转栋数愈多,表示房市交投愈活络;根据六都地政局统计,2019年上半年,六都建物买卖移转栋数达110,222栋,年增率达6.6%,若与去年同期比较,则是最近五年来同期的新高纪录。再以六都交易量在全国的占比来推估,上半年全台房市交易量约14.3-14.8万栋,预估2019年全年全台房屋买卖移转栋数在28.5-29.0万栋之间,若能超过30万栋关卡,便可显示并说明国内房市确实已经落底并回升的走势。因为根据商仲业者的观点,30 万栋的成交量是基本门槛,其指标意义是指以全台全年成交买卖移转栋数30万栋为比较基础,若少于30万栋,代表房市仍处于缓跌的格局,超越30万栋才算进入盘整走势。

2.银行房贷及建筑贷款余额持续增加
根据中央银行所公布的资料,2019年6月,全体银行购置住宅贷款以及建筑贷款余额分别为7.143兆与1.953兆元,二者均持续创历史新高,其中,房贷余额年增率5.29%,土建融年增率更达一成以上,也是2012年9月以来的新高,主要因房市中的建物买卖移转栋数增加,加上新成屋交屋潮涌现,反映市场买气逐渐增温的事实。又依金融监督管理委员会的统计,截至2019年6月底止,本国银行放款总余额新台币为29兆1,828亿元,较上月底减少147亿元;逾期放款金额为679亿元,较上月底减少23亿元;逾期放款比率为0.23%,较上月底减少0.01%,较去年同期0.28%减少0.05%。另外,本国银行备抵呆帐占逾期放款之覆盖率为595.87%,较上月底573.54%增加22.33%,整体备抵呆帐提列情形维持在较高水準,金融活动应属稳健,显示房市不仅已经回稳,整体资金供需架构良好。

3.房市回温促使住宅开工量增加
2016年,全台湾不动产市场从谷底反弹,2017年下半年,房市回温明显,2018年及2019年市场更具信心,全台开工量走高,但六都各有增减。根据内政部的统计,2019年上半年度的住宅开工量中,全台湾共53646宅,六都中量体最大者为台中市的12992宅,若与去年同期相较,成长最多的是台北市,年增率为67%;第二名为台中市,年增率为58.8%,但其开工量居六都之冠,为全台推案户数最多的区域,全台住宅每4户开工,就有超过一户是在台中,占全台湾的24.22%;第三名是高雄市,年增率为30.5%。而根据内政部统计处最新开工资料显示,国内房地产市场景气回温,建商信心回升,推案量续增加。

4.中美贸易战促使商用不动产增加
2018年,受到中美贸易战的冲击,台商回台意愿增加,根据经济部的统计,2019年回台资金可突破5,000亿元,直接带动相关商办、厂办、工业用土地等交易数量与交易金额持续成长,特别是土地市场已出现建商抢地现象。根据高力国际的统计,2019年上半年土地交易总金额高达1,431亿元,已是2018年全年近八成的水準,成交约80万坪土地,且是以建商为最大买主。

.影响房市「不亮」的不利因素
2019年上半年,国内房市景气转佳,但下半年则有其相对不利的因素,说明如下:

1.第三季为房市的传统淡季
一般而言,每年下半年的第一个季度是房市的传统淡季,主要是受到学校放暑假、国内外旅游增多、颱风季节影响房市推案与看屋人潮,以及鬼月不置产的传统民俗影响,交易量明显呈现萎缩之势。根据住展杂誌的调查统计,2019年6月,北台湾最近三年来的预售屋建案可售户数超过10万户,未售出的预售余屋达4万2,702户,比2018年同期增加约2,821户,为最近三年的最高,而余屋增加会让房市的正常发展受到影响。

2.中美贸易战的后续效应
2018年,中美贸易战使得全球经济与台湾房市均受到冲击,各经济研究机构都已多次调降世界各主要国家的经济成长预测值;另方面,行政院主计总处亦已三度下修2019年我国经济成长率至2.19%,而经济成长不佳,则房市的后续发展将受到影响。

3.金管会对不动产业者的风险控管要求增加
在2019年国内房市变化中,除豪宅、工业地产、办公室租赁市场表现较佳之外,一般住宅市场仍处于供需调整的盘整结构,同时也须注意房贷逾放的变化,如在金管会对不动产授信风险的控管中,除已完成数家银行房贷专案金检外,也召集37家国银总稽核,要求注意房贷三重点,包括落实授信5P、不可接受代办并小心冒贷,以及加强管理房贷宽限期及相关覆审程序等,显示房贷的风险相对提升。

4.总统与立委大选影响房市变化
时序进入2019下半年后,距离2020年1月11日的国内大选日愈来愈接近,而政治的相互攻击或厮杀力道会愈来愈多,对于房市的排挤效应也愈来愈大,民众的购屋信心与购屋意愿也会受到影响。特别是今年下半年房市的变数增多,且利弊互见,唯在房市普遍看空的前提下,凡不利于业者的推案及房屋的销售,也不利于投资型的买家,更不利于股市中营建相关类股之操作,因此,投资人必须有所警觉,保守以对,因为国内房仲业的虚「亮」不易打破消费者的实「不亮」,且虚「亮」与实「不亮」之间的变化,仍有待进一步的观察。

5.让利影响房市的「亮」与「不亮」
一般而言,2019年的房市应是维持「再让利、再降价,再增量」的走势,并让刚性自用者撑起房市买盘,因此,儘管危老条例的实施与台商回台投资,资金特赦条款的实施有助于国内豪宅与商用不动产市场的表现,唯因国人所得水準并未提升,购屋压力偏高,特别是住宅房市供给持续偏高的压力,仍是抑制2019年整体房市尚无法呈现全面复甦的主要因素,因此,与其仲介业者认为2019年的房市代表字为「亮」,不如刚性需求者的房市代表字为「待」,可能更能代表当前的房市状况,且卖方市场是否让利,应是影响2019年房市是否亮丽的重要因素。

总之,2018年,国内房市现况虽已呈现「扬」字的缓和回温走势,但整体市场动能不足,去化并不稳定,特别是国内购屋情况不如预期,小坪数仍是房地产市场的主力产品,新案也以三低产品为主,亦即在当前的房市交易中,由于购屋者仍以刚性需求为主,且买盘大多来自「低总价」的首购族。又因时序已进入2019年即将进入第四季,且距离2020年的总统大选愈来愈近,执政者基于胜选考量而大量释出政策利多,因此,仲介业者预期,2019年的国内房市即将进入「一片光明亮丽」的走势,并在一年前就已事先预告房市代表字是「亮」;然而,房市交易市场真的是呈现「一片光明亮丽」?真的可以以一个「亮」字来代表吗?还是房市中的「亮」仅是房地产业者的一种自我期许,或仅止以期待?当此之际,潜在购屋人仍须在房市的「亮」与「不亮」之间做好选择。

四.结论与建议
经由前述的分析与说明,可据以列出本文的结论与建议如下述。

1.全联会预测2019年房市代表字为「亮」,唯2019年的国内房市是否如业者所预期的「将是一片光明亮丽」,还是房市仲介业业者仅是在「亮」与「不亮」之间等待房市呈现一片亮丽,仍有待商榷。

2.房价所得比是指住房价格与居民家庭年所得之比,亦即房价除以所得的倍数。若依国际惯例,合理房价应在家庭六年内的总年所得收入,唯国内房价所得比偏高,前三名分别是台北市、新北市与台南市。

3.购屋规划必须考量家庭负债的问题,长期以来,国内的「家庭负债比重」有呈现恶化趋势,且房贷占家庭负担比重偏高,房贷负担占可支配所得比重亦较高,亦即房市交投不活络是缘于人民所得偏低以及负债相对偏高所致。

4.2019年,国内房市相对活络,其有利的重要指标因素包括房屋买卖移转栋数持续增长、银行房贷及建筑贷款余额持续增加、房市回温促使住宅开工量增加,以及中美贸易战促使商用不动产增加等。而相对不利因素则包括第三季为房市的传统淡季、中美贸易战的后续效应、金管会对不动产业者的风险控管要求增加,以及总统与立委大选影响房市变化等。

5.由于2019年的房市并未维持「再让利、再降价,再增量」的走势,建议潜在购屋人仍须小心应对,不宜冒然抢进,因为交易双方仍处于「等也要等」或「撑也要撑」的房市观望期,亦即今年的国内房市仍然存在着许多变数,且房市呈现空头是共识,但房市全面崩跌不易,而房市并未呈现「让利、让价、增量」,应是「应亮不亮」的格局,潜在购屋人宜在国内房市的「亮」与「不亮」之间做好选择。


参考文献
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萧又安,台湾房屋:近10年房市代表字,形成「曲线密码」,MyGoNews,
2018-12-04

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